本轮上海土拍中，各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间。
9月4日，上海迎来2025年第七批次集中土拍，共成交5宗宅地，合计成交总价111.2亿元，3宗溢价成交，2宗底价成交。杨浦滨江地块竞争尤为激烈，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，超过外滩序项目地块，成为杨浦区内中环区域地价最高的宅地。线%成交，由上海城建竞得，如期刷新板块地价新纪录。
本轮上海土拍中，各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间。主城的三宗宅地均溢价成交，其中杨浦区宅地热度最高，经过75轮竞拍后成交，溢价率高达28%；普陀真如宅地如期刷新板块地价新纪录；闵行颛桥地块因其强确定性加小体量，最终由一家主营建筑设计与施工的上市公司竞得。郊外环的2宗地块则均为底价成交。
1. 杨浦区东外滩（N090601单元I4-01地块）——核心区位生态宅地
杨浦滨江地块吸引了多家房企参拍，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，成交总价27.36亿元，溢价率28%，楼板价达到9.2万元/平方米，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地。在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地，该地块于2025年6月由保利发展竞得，成交楼板价9.55万元/平方米。
稀缺江景资源与核心区位：该地块是本次土拍中唯一的滨江纯住宅用地，位于杨浦滨江南段核心区，距黄浦江仅约700米，坐拥一线江景资源，属“杨浦滨江九宫格”范畴，区域开发趋于饱和，宅地出让愈发稀缺。
强大产业支撑与高净值人口导入：周边汇聚了美团、哔哩哔哩、字节跳动等科技巨头总部，带来大量高素质产业人口，为高端住宅需求提供坚实支撑。
低密度高品质规划：1.8的容积率搭配24米限高，将打造低密度洋房社区，产品类型稀缺，瞄准优质改善型客户。
市场认可度高：周边同类项目（如保利海玥外滩序、上海城投·兴华里）等去化速度快，市场热度高，为地块价值提供了有力背书。
真如翠谷宅地吸引了上海城建、中海和招商三家竞买人参与竞拍，经过68轮竞价后，由上海城建竞得，地块成交总价52.4亿元，平均楼板价7.9万元/平方米，与周边可比房价相较，房地价差大约在3万元/平方米。
该地块的楼板价也超过了2025年7月份成交的翠谷一期地块，成为普陀新的单价地王。当时翠谷一期A03D-01、A03D-03地块吸引了两家竞买方，最终由中海以65.25亿元竞得，住宅部分楼板价约7.6万元/平方米，而当时未竞得的另一家参拍方，即是今日成功拿地的上海城建。
城市副中心核心：2025年，上海公布了普陀区两处高品质城市更新区域的发展规划——“真如翠谷”和“线地块是真如翠谷住宅项目的主要组成部分。当前真如城市副中心已经处于完全建成的加速冲刺阶段，地块享受区域“全新规划、整体开发”的红利，未来城市界面和配套能级提升潜力巨大。
交通与生态优势：步行可达在建的地铁20号线真华路站及真如站商业集群；地块紧邻河道与公共绿地，生态环境优良。
产品设计灵活度高：无中小套型占比限制，且采用保障房货币化配建方式，给予了开发商更大的产品设计自由度，便于打造更契合市场需求的高品质住宅。
改善需求旺盛：区域内改善型需求持续释放，而存量房普遍老旧，为高品质新房去化提供了市场空间。
3. 闵行区颛桥（MHC10402单元24A-06A地块）——强确定性小体量宅地
地块吸引了上海闵房、象屿地产+天安中国联合体以及浙江精工钢结构（精工钢构）三家企业参拍，最终由精工钢构以11%溢价率竞得，地块成交总价5.5亿元，房地价差超过3万元/平方米。
低密定位：1.6的容积率，有望规划叠加或联排等低密度产品，在区域内形成差异化供应，满足改善型需求。
美兰湖地块由建发房产以23.23亿元的底价竞得，成交楼板价2.1万元/平方米，地块处于美兰湖配套成熟的核心区域，周边新房项目已经基本售罄，不过安置房项目相对较多。
大体量低密度社区：由4个子地块组成，是本批次体量最大的地块，容积率仅在1.2-1.6之间，将打造大型低密度社区，产品类型在区域内具有吸引力。
配套成熟与交通便利：距地铁7号线米，周边有中集金地广场、宝山第二实验学校等配套，生活便利性较高。
产业人才支撑：周边有“宝山药谷”等产业园区，能导入一定量的就业人口，支撑住房需求。
5. 青浦区新城（QPC1-0009单元75-04地块）——新城袖珍商住地块
青浦新城地块由新易腾以底价2.7亿元竞得，楼板价1.55万元/平方米。地块体量较小，周边3公里内有10个在售或待售项目。
新城核心区位：位于青浦新城核心区，享受新城发展的配套红利，周边有环城水系公园、青浦博物馆、中山医院青浦分院等。
2025年以来，在行业延续止跌回稳、严控增量库存的大环境下，各能级城市土拍规模延续回落，少数投资回报确定性强的城市，成为了地市投资的绝对主力。2025年前8月，上海土拍成交金额高居全国第一，出让总价达到1848亿元，达到全国的13%。杭州、北京分列2、3位，前3城市合计出让金额达到4378亿元，占全国土地出让总金额的30%。
从土拍热度来看，在2025年累计土地出让金额超过100亿的城市中，溢价率高居前三的分别是杭州（30%）、深圳（27%）和上海（20%）。三个城市的稳市场进程均处于全国第一梯队，但从2025年土拍热度的成因来说，其中杭州更多的是由于解除新房限价，大幅拉升了利润预期；深圳是在连续两年新增供地严重不足之后，2025年稀缺优质宅地的热度显著攀升（2023-2024宅地年均成交100万平方米，新房年成交400万平方米）；上海则更多的是由于供求关系的持续良好表现，以及全国唯一新房房价指数延续上涨的指标背后，其强大的市场韧性。
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